房企11月來股權交易已超500億:大單頻現 轉讓增多
近期，有關房企的股權出讓信息密集發佈。其中既有蘇寧和恒大股權合作的200億大單，也有個別項目不足億元的股權出讓。據粗略統計，進入11月以來，已交易的地產類項目股權金額已經超過500億。
據21世紀經濟報道瞭解，涉及股權出讓的房地產項目，多處於虧損或高負債狀態。
中原地產指出，樓市調控政策持續深入，加之融資渠道收緊，導致部分企業的資金狀況出現壓力。因此，部分企業希望通過股權融資的方式補充資金；另有部分企業，則是希望借此剝離“不良資產”。
大單頻出
11月3日，昆百大A發佈公告宣佈，公司關於發行股份及支付現金購買我愛我傢84.44%的股權，及募集配套資金暨關聯交易事項，獲得瞭證監會批復。這一交易的價值接近55億元，我愛我傢也將借此登陸資本市場。
11月6日，恒大發佈公告稱，蘇寧控股集團旗下公司南京潤恒將向恒大地產戰略投資200億元，並在恒大第三輪增資擴股完成後，持有其4.70%股份。
3天後的11月9日，復星旗下地產業務作價258億元註入豫園股份，通過向郭廣昌控制的浙江復星、復地投資管理等17名對象發行股份，購買其持有的28傢公司的全部或部分股權。
這次重組也被看做是復星地產業務曲線回歸A股。如果資產註入完成，豫園商城將成為復星集團地產業務的A股上市平臺。
這是近期最受關註的三筆房地產股權交易。單是這三筆交易，金額就已超過500億。
除此之外，項目層面的股權轉讓信息也越來越多，但多處於已掛牌狀態。
11月1日，華僑城集團將北京“新著東方”項目公司剩餘51%股權在北交所掛出。這一豪宅項目的前身是華僑城於2015年11月獲取的豐臺高價地，代價為83億元。此前的8月，華僑城已經將該項目的49%股權售予泰禾集團。
隨後，中交地產也將旗下重慶中交西南置業有限公司29%的股權掛出，並已收到報價。
據21世紀經濟報道瞭解，涉及股權出讓的房地產項目，大多處於虧損或高負債狀態。財報顯示，截至2017年9月30日，“新著東方”項目因未開盤，公司的凈資產為負值，營業收入為零。
掛牌信息顯示，重慶中交西南置業有限公司雖然已經產生營業收入，但截至今年10月30日，公司凈利潤仍然為負。且公司的總資產負債率達到95.9%。
首創和住總也在近期將旗下公司的股權進行出讓，且根據公開信息，兩傢標的公司的營業利潤均為負值。
目的不一
股權交易信息的增多，與近期市場變化幾乎同步。進入四岩盤浴桃園季度以來，全國商品房交易規模繼續下滑，熱點城市下滑幅度較大。土地交易雖仍岩盤浴設備然旺盛，但整體溢價率明顯下降。
中原地產首席分析師張大偉認為，隨著房地產調控的深入，市場成交降溫，企業的回款難度加大。加之融資政策一直從緊，使得房企的資金來源受到影響，其中，中小房企受影響較大。
統計局數據顯示，今年1-9月份，房地產開發企業到位資金113095億元，同比增長8.0%，增速連續三個月下調。其中，定金及預收款、個人按揭貸款兩項來源的增速比去年同期大幅收窄。
“面對調控下的市場，大部分主流房地產企業開始主動降低負債率，股權融資需求明顯增加。”張大偉表示。
北京某房企人士向21世紀經濟報道表示，部分小型房企出讓項目股權，還有引入合作方，彌補開發能力不足的考慮。一些企業甚至願意讓出項目的大部分岩盤浴太空艙價格股權，放棄操盤權，僅做“財務投資者”。
相應地，大型房企想要繼續做大規模，並在一定區域內實現佈局，會選擇與這類項目合作，尤其是在當地有著深厚資源的小型房企。
值得註意的是，一些公司選擇將項目股權全部出讓，已經帶有明顯的“退出”意圖。如華僑城集團將北京“新著東方”項目公司剩餘51%的股權掛出後，相當於宣佈放棄該項目。
首創在對旗下“四川首創遠大房地產開發有限公司”的處理中，同樣是掛出“100%股權及相關債權”。掛牌信息顯示，截至9月30日，該公司的總負債已經超過總資產，公司的所有者權益為-194.89萬元。
張大偉認為，隨著調控政策的進一步發酵，中小房企融資難度增加，房地產業並購整合的趨勢還將加劇。因此，無論是公司戰略層面還是項目層面，預計後續股權交易現象還會繼續增多。
本文來源：21世紀經濟報道
責任編輯：楊倩_NF4425
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